Все об оценке

Что такое оценка собственности

Оценка собственности – это определение стоимости собственности при помощи определенных методов расчета. Таким образом можно определить стоимость квартиры, частного дома, земельного участка, автомашины, яхты, технологического оборудования, офисного здания, фабрики, нефтеобрабатывающего терминала, патента и любой другой собственности. В Латвии оценка собственности производится в соответствии с Латвийским стандартом Оценки собственности LVS 401, разработанным на основании стандарта «Общие понятия и принципы оценки» Международного комитета стандартов оценки собственности. Оценка собственности регулируется как латвийскими, так и европейскими и международными правовыми актами.

Какую собственность можно оценить

Оценить можно собственность любого типа. Обычно выделяют следующие виды собственности:

недвижимое имущество (квартиры, частные дома, земельные участки, лес, коммерческие объекты, промышленные объекты и др.);
движимое имущество (транспортные средства, технологическое оборудование и сооружения);
предпринимательская деятельность (бизнес) и нематериальные активы.

Наряду с оценкой конкретной собственности можно осуществлять и оценку ее части, например, идеальной или реальной части недвижимого имущества, акции или части капитала предприятия, а также прав, например, прав аренды.

Какую стоимость можно определить

В соответствии с латвийскими, европейскими и международными стандартами оценки собственности для любой собственности можно определить различные виды ее стоимости:

Рыночная стоимость

В 99% случаев оценочной базой является рыночная стоимость собственности. По определению рыночная стоимость – это «расчетная величина – сумма денежных средств, определенная на дату оценки, за которую собственность должна была бы перейти от одного владельца к другому в результате коммерческой сделки между добровольным продавцом и добровольным покупателем после соответствующих маркетинговых мероприятий; кроме того, предполагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость может служить основой для:

определения залоговой стоимости собственности;
внесения собственности в основной капитал коммерческого общества в соответствии с положениями Коммерческого закона;
утверждения стоимости собственности для нужд бухгалтерского учета;
установления покупочной или продажной цены на собственность и пр.

Стоимость принудительной продажи

Стоимость принудительной продажи – это «сумма денежных средств, которую можно реально получить при продаже собственности в течение отрезка времени, недостаточного для адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых странах ситуацией принудительной продажи считается ситуация, в которой присутствует недобровольный продавец и в которой покупатель или покупатели осведомлены о трудностях продавца.»

Большинство латвийских кредитных учреждений требуют указания стоимости принудительной продажи при оценке собственности для залоговых нужд.

Другие виды стоимости

Большинство латвийских клиентов не осведомлены о широте спектра услуг, которые им может предоставить квалифицированный специалист по оценке собственности. Кроме вышеупомянутых видов стоимости квалифицированный оценщик также может определить, например:

потребительную стоимость собственности;
инвестиционную стоимость собственности;
стоимость функционирующего предприятия и пр.

Для каких целей может быть необходима оценка

Оценка собственности может понадобиться для самых разных целей:

для кредитного залога (оценка кредитного обеспечения) – большая часть оценок собственности в Латвии осуществляется с целью определения стоимости объекта залога, в свою очередь, в «старых» странах-участницах Европейского Союза и в США оценку собственности заказывают и для многих других целей. Так как в Латвии на настоящий момент очень активен рынок недвижимого имущества, в особенности, рынок жилья, и большинство латвийских банков реализуют активную политику кредитования, определение стоимости собственности для нужд кредитного залога является и в ближайшее время останется самой актуальной целью осуществления оценки собственности;
подтверждение имущественного вклада (оценка имущественного вклада) – с того момента, когда вступил в силу Коммерческий закон, стало возможным внесение имущественного вклада в основной капитал предприятий – если стоимость вносимого имущества превышает 4000 LVL, оценка такого имущества должна осуществляться оценщиком или оценочным предприятием, утвержденным Регистром предприятий, таким образом, квалифицированные специалисты все чаще и чаще осуществляют оценку недвижимости, движимого имущества и других видов собственности для определения стоимости имущественного вклада;
для нужд бухгалтерского учета – финансовой отчетности – определение «обычной стоимости» в соответствии с Международными стандартами бухгалтерского учета;
выяснение стоимости собственности при продаже или покупке собственности – несмотря на то, что все большая часть покупателей и продавцов «сложных» видов собственности, таких как фабрики, доли в капитале или акции, доверяет определение стоимости собственности для заключения сделки квалифицированным оценщикам, по мнению большинства людей оценка «более простых» видов собственности для заключения сделки не нужна, так как «с ценой и так все ясно». Следует добавить, что такое суждение ошибочно, и профессиональное мнение квалифицированного специалиста всегда будет более объективным и обоснованным, чем мнение неспециалиста. По этой причине, например, в США большая часть оценок собственности осуществляется для того, чтобы продавец мог установить обоснованную цену на продаваемую собственность, а также чтобы покупатель мог убедиться в соответствии цены ситуации на рынке.