Viss par un ap novērtēšanu

Kas ir novērtēšana?
Kādu īpašumu var novērtēt?
Kādu vērtību var noteikt?
Kādām vajadzībām var veikt novērtēšanu?

Kas ir novērtēšana

Novērtēšana ir īpašuma vērtības noteikšana, izmantojot noteiktas aprēķinu metodes. Dzīvoklim, privātmājai, zemesgabalam, automašīnai, jahtai, tehnoloģiskai iekārtai, biroju ēkai, rūpnīcai, naftas pārstrādes terminālim, patentam un jebkuram citam īpašumam var noteikt vērtību. Latvijā īpašumu novērtēšana tiek veikta saskaņā ar Latvijas standartu Īpašumu vērtēšana LVS 401, kas ir izstrādāts, pamatojoties uz Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas (SĪVSK) standartu „Vispārīgie jēdzieni un vērtēšanas principi”. Novērtēšanu regulē gan Latvijas nacionālo, gan ES un starptautiski tiesību akti.

Kādu īpašumu var novērtēt

Ir iespējams veikt jebkura veida īpašuma novērtēšanu. Parasti īpašumus sadala pēc to veida:

  • nekustamais īpašums (dzīvokļi, privātmājas, zemesgabali, meži, komercobjekti, rūpniecības objekti u.c.);
  • kustamā manta (transportlīdzekļi, tehnoloģiskās iekārtas un aprīkojums);
  • uzņēmējdarbība (bizness) un nemateriālie aktīvi.

Bez konkrēta īpašuma novērtēšanas, var veikt arī tā daļas, piemēram, nekustamā īpašuma domājamās vai reālās daļas, uzņēmuma akciju vai kapitāla daļas, kā arī tiesību, piemēram, nomas tiesību, novērtējumu.

Kādu vērtību var noteikt

Saskaņā ar Latvijas, Eiropas un starptautiskiem vērtēšanas standartiem jebkuram īpašumam var noteikt dažādas vērtības:

Tirgus vērtība

99% gadījumos vērtējuma bāze ir tirgus vērtība. Pēc definīcijas tirgus vērtība „ir aprēķināts lielums – vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas”.

Tirgus vērtība var būt par pamatu:

  • īpašuma ķīlas vērtības noteikšanai,
  • īpašuma ieguldīšanai komercsabiedrības pamatkapitālā saskaņā ar Komerclikuma noteikumiem,
  • īpašuma vērtības apstiprināšanai grāmatvedības vajadzībām,
  • īpašuma pirkšanas vai pārdošanas cenas noteikšanai u.c.

Piespiedu pārdošanas vērtība

Piespiedu pārdošanas vērtība ir „naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam, saskaņā ar tirgus vērtības definīciju. Dažās valstīs par piespiedu pārdošanas situāciju uzskata gadījumus, kad darbojas nelabprātīgs pārdevējs un pircējs vai pircēji ir informēti par pārdevēja grūtībām.”

Vairums Latvijas kredītiestāžu pieprasa piespiedu pārdošanas vērtības norādīšanu, novērtējot īpašumu kredīta ķīlas vajadzībām.

Citi vērtību veidi

Vairums klientu Latvijā neapzinās plašo pakalpojumu klāstu, ko tiem var sniegt kvalificētas vērtēšanas speciālists. Bez augstākminētajām vērtībām, kvalificēts vērtētājs var noteikt, piemēram:

  • īpašuma lietošanas vērtību;
  • īpašuma investīciju vērtību;
  • funkcionējoša uzņēmuma vērtību u.c.

Kādām vajadzībām var veikt novērtēšanu?

Novērtēšanu var veikt ļoti dažādām vajadzībām:

  • kredīta ķīlas vajadzībām (kredīta nodrošinājuma novērtēšana) - lielākā daļa novērtējumu Latvijā tiek veikti objekta ķīlas vērtības noteikšanai, savukārt, „vecajās” Eiropas Savienības dalībvalstīs un ASV īpašuma novērtēšana tiek pasūtīta arī daudzos citos gadījumos. Tā kā patreiz Latvijā ir ļoti aktīvs nekustamā īpašuma, īpaši, mājokļu tirgus un vairums Latvijas banku realizē aktīvu kreditēšanas politiku, īpašuma vērtības noteikšana kredīta ķīlas vajadzībām ir un tuvākajā laikā būs aktuālākais vērtējumu mērķis.
  • mantiskā ieguldījuma apstiprināšanai (mantiskā ieguldījuma novērtēšana) - kopš stājās spēkā Komerclikums, ir iespējama mantiskā ieguldījuma veikšana pamatkapitālā – ja ieguldāmās mantas vērtība pārsniedz Ls 4000, novērtēšanu ir jāveic LR Uzņēmumu reģistra apstiprinātam vērtētājam vai vērtēšanas uzņēmumam, līdz ar to kvalificēti speciālisti arvien vairāk veic nekustamā īpašuma, kustamās mantas un citu īpašumu vērtēšanu mantiskā ieguldījuma vērtības noteikšanai.
  • grāmatvedības – finansu atskaišu vajadzībām – ‘parastās vērtības’ noteikšana saskaņā ar STARPTAUTISKAJIEM GRĀMATVEDĪBAS STANDARTIEM;
  • īpašuma vērtības apzināšanai, pārdodot vai pērkot īpašumu - kaut arī aizvien lielāka ‘sarežģītu’ īpašumu kā rūpnīcas, kapitāla daļu vai akciju pircēju un pārdevēju daļa uztic kvalificētiem vērtētājiem noteikt īpašuma vērtību darījuma noslēgšanai, pēc vairuma cilvēku domām ‘vienkāršāku’ objektu novērtēšana darījuma noslēgšanai nav nepieciešama, jo „cena tāpat jau ir skaidra”. Jāpiebilst, ka šāds uzskats ir maldīgs un kvalificēta speciālista profesionālais viedoklis ir objektīvāks un pamatotāks kā nespeciālista viedoklis. Šī iemesla dēļ, piemēram, ASV liela daļa vērtējumu tiek veikta, lai pārdevējs varētu noteikt pamatotu īpašuma cenu, kā arī pircējs varētu pārliecināties par cenas atbilstību tirgus situācijai.